Vamos a ver qué es y los requisitos para beneficiarte de la dación en pago, así como sus principales ventajas y regulación jurídica. Un tema importantísimo para muchas personas.
Aquí puedes ver todo el contenido que ya hay publicado en mi membresía.
Y si te gusta leer, te presento mi colección de 18 ebooks
En qué consiste la dación en pago
Antes de entrar de lleno en los requisitos para beneficiarte de la dación en pago, vamos desde el principio.
Todos sabemos que cuando una persona contrae una deuda con otra persona o una empresa, está obligado a su cumplimiento atendiendo a los términos recogidos en el correspondiente contrato, y que si no lo hace se originarán una serie de consecuencias legales.
Llevando el tema al mundo de las hipotecas inmobiliarias, también sabemos que cuando compramos una casa y pedimos al banco una hipoteca, estamos obligados a saldar dicho préstamo económico mediante el pago periódico de unas cuotas y que si no lo hacemos hay consecuencias.
Entre esas consecuencias tenemos que el banco nos quita la casa y seguimos debiendo la misma cantidad de dinero.
Hasta aquí, nos guste o no, es lo que hay, así son las cosas.
Pero desde hace tiempo hay diversos movimientos que vienen exigiendo que actúe en esos casos la figura de la dación en pago.
Y es que no es justo que si no puedes pagar tu hipoteca, una cosa es que te quiten la casa, que lamentablemente es algo lógico, pero que también sigas debiendo el mismo dinero al banco.
Lo que se pretende con la dación en pago en estos casos es que por quitarte la vivienda al menos ya no debas nada al banco.
Claro, imagínate el tremendo drama de muchas familias que por diversas vicisitudes de la vida no pueden pagar sus hipotecas y el banco les arrebata las viviendas, tienen que buscarse la vida para ver dónde vivir y encima tienen todavía una deuda con el banco. Es un lastre, una espada de Damocles que tienes el resto de tu vida. Y si tienes suerte más adelante de encontrar trabajo, el banco empezará a cobrarte la deuda existente.
Pues bien, España es uno de los países de la Unión Europea con mayoir tasa de desempleo, y si hablamos de tasa de desempleo de personas jóvenes es el que más elevada la tiene. Esto en tiempos normales es un drama, pero es que cuando viene mal dadas, cuando hay crisis ecobómicas o recesiones, la cosa es aun mucho peor.
La dación en pago es un tipo de pago que se basa en la voluntad de las partes (acreedor y deudor) de que la deuda existente y vigente sea resuelta mediante la transmisión de la propiedad de la vivienda hipotecada como alternativa al pago pactado en un inicio.
Es decir, ante la imposibilidad del deudor (hipotecado) de satisfacer su deuda con el acreedor (el banco), le entrega la propiedad de la vivienda como medio alternativo de pago de cara a que la deuda existente resulte pagada a todos los efectos y quede extinguida.
De esta manera, al menos se lograría que el hipotecado, aunque ha perdido la vivienda, ya no deberá ningún dinero al banco.
Pero es importante resaltar que para que la dación en pago sea válida como medio alternativo de pago, es necesario que previamente exista un acuerdo expreso entre las partes, entre el hipotecado y el banco, ya que el deudor no puede en ningún caso exigir al banco que acepte la dación en pago si éste se opone a ello. La ley establece claramente que un deudor no puede obligar a un acreedor para extinguir una deuda existente que acepte otra cosa diferente a la inicialmente pactada, ni siquiera en el caso de que esa cosa alternativa sea de igual o de mayor valor que la pactada en su momento.
Así pues, si ambas partes están conforme de manera expresa en la dación en pago, con ella se extingue totalmente la deuda existente, en este caso la hipoteca, tan solo con la entrega al banco de la propiedad del inmueble en cuestión.
No suele ser lo más normal, pero también existe la opción, si ambas partes así lo acuerdan expresamente, que el deudor siga viviendo en el inmueble que se ha entregado al banco como dación en pago, con un contrato de arrendamiento entre 2 y 5 años por el que el deudor pagará un alquiler mensual que sea viable atendiendo a sus actuales circunstancias económicas.
La regulación jurídica de la dación en pago la podemos encontrar en diversas fuentes;
- En diversos preceptos del Código Civil
- En la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo
- Así como en el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre
Añadir que en la actualidad la dación en pago no es algo obligatorio que el banco tenga que aceptar como medio alternativo de pago a la hipoteca. Cada persona hipotecada, si quiere, puede plantearla a su banco y éste, tras estudiar el caso, la aceptará o la rechazará, y en este último caso el deudor no puede hacer nada ni recurrir a ninguna instancia.
Plazo temporal de la dación en pago
Jurídicamente hablando, el tiempo medio para que se lleve a cabo la dación en pago suele ser entre dos y tres meses.
De todas maneras, hay que ir caso por caso, ya que el departamento de riesgo de cada banco será el que estudie cada caso en cuestión para aceptar o rechazar la dación en pago.
Es por ello que hay casos cuyo tiempo de ejecución de la dación en pago superará el tiempo medio de dos o tres meses, puesto que dependerá en buena medida de las peculiaridades de cada vivienda en cuestión (estado en el que se encuentra, antigüedad, ubicación, tasación, etc).
Requisitos para beneficiarte de la dación en pago
Entre los requisitos que se exigen para aceptar la dación en pago, podemos enumerar los siguientes:
– Tanto acreedor como deudor han de tener plena capacidad de obrar.
– Tiene que existir un acuerdo o aceptación expresa por parte de ambas partes.
– El deudor tiene que transmitir la propiedad del inmueble al banco.
– Dicha propiedad que se transmite ha de ser de pleno dominio del deudor.
– El deudor se ha de encontrar en el umbral de exclusión y esto sucede en los siguientes casos:
- Que todos los miembros de la familia carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la familia.
- Que el conjunto de los miembros de la familia no tengan otros bienes suficientes con los que hacer frente a la deuda.
– Que el precio de adquisición de la vivienda cumpla con el límite impuesto, con un máximo de 250.000 euros.
– Que el plan de reestructuración de la deuda sea inviable.
– Que el banco hay decidido no aplicar la quita de la deuda.
– Que la vivienda no esté gravada con cargas posteriores.
– Debe realizarse mediante escritura pública ante notario y se tiene posteriormente que inscribir en el Registro de la Propiedad.
Ventajas de la dación en pago
La dación en pago presenta dos ventajas muy claras para los deudores hipotecarios y son las siguientes:
- La deuda contraída con el banco, en este caso una hipoteca, queda totalmente extinguida.
- Una vez entregada al banco la plena propiedad de la vivienda, el deudor ya no deberá dinero al banco.
- Se logra no tener que entrar en un proceso legal, ni en un embargo, y se ahorran gastos judiciales.
Pues ya conoces los requisitos para beneficiarte de la dación en pago y todo lo que hay que saber sobre este tema. Espero que te haya resultado de interés.